7月1日，华夏基金、易方达基金 、南方基金
、中金基金四家基金公司推出的首批中证REITs全收益指数基金正式发售 。该系列产品落地 ，既是REITs赛道指数化投资的标志性突破
，也意味着公募REITs投资工具化建设迈入加速通道
。

　　近期公募REITs市场供给持续扩容，市场热度显著提升 ，首批4只商业不动产REITs于6月18日上市交易
，第二批6只同类产品也于近日获批。在产品扩容、品类不断丰富的背景下，叠加当前低利率市场环境 ，REITs在大类资产配置体系中的价值进一步凸显，已成为固收类理财产品实现收益增厚的核心配置品类 。

　　理财公司REITs布局进阶

　　在首批商业不动产REITs发行阶段
，工银理财 、中邮理财
、信银理财等多家理财公司参与了战略配售与网下打新
。

　　工银理财人士向记者介绍，公司对首批商业不动产REITs进行了系统性投研梳理与前置布局 ，通过战略配售、网下认购等多元渠道参与不同底层标的投资。实操中公司坚守四大投资准则：资产质量优先 、合理估值优先、风险可控优先
、盈利确定性优先
，摒弃跟风炒作，以稳健底仓配置为基础精选优质不动产项目 ，力争为理财组合贡献持续平稳的收益增强效果 。

　　记者调研发现
，理财公司不动产投资布局已不再局限于公募REITs，Pre-REITs、机构间REITs等投资工具正成为机构重点拓展方向。招银理财人士表示 ，公募REITs市场历经多轮行情波动
，银行理财对该品类的认知与适配体系持续迭代，在集中度管控 、理财产品风险等级与久期匹配
、细分投资策略等维度已积累一些实操经验
。后续将持续跟踪市场动态、优化投资框架 ，常态化参与公募REITs一级 、二级市场投资
，并延伸布局Pre-REITs
、机构间REITs等，搭建覆盖全生命周期的多层次REITs投资体系。

　　“公募REITs和Pre-REITs都围绕不动产展开 ，但二者在风险收益特征和投资逻辑上有明显区别 。 ”上述工银理财人士说，公募REITs更偏向对成熟资产的标准化配置
，投资的是已经完成公开发行上市、运营相对成熟 、现金流稳定的资产，收益主要来自现金分红和二级市场费用 变化；Pre-REITs则偏向上市前的资产培育和价值发现 ，通常在项目发行公募REITs之前介入
，收益来源既包括资产经营现金流，也包括未来通过公募REITs上市
、并购转让等方式退出带来的价值增值
。因此 ，Pre-REITs收益弹性更强
，同时在运营培育、估值变动 、发行时机
、退出节奏方面存在诸多不确定性。近来 ，工银理财正积极探索推进Pre-REITs等新模式 ，以拓展收益来源、丰富大类资产配置工具 。

　　中邮理财人士表示
，机构间REITs已成为盘活存量的新增长极，其底层资产更为丰富 ，与公募REITs优势互补
，是构建多层次REITs市场的重要一环
。

　　从产品端来看，理财公司普遍采用“固收底仓+REITs增强
”的组合框架 ，将REITs作为收益增厚模块嵌入“固收+”理财产品，主要配置REITs的理财产品仍属少数。工银理财人士表示
，2025年，公司累计通过战略配售 、网下投资、扩募等方式参与18单公募REITs项目 ，新增公募REITs投资平均加权收益率27% 。

　　低利率时代的新底仓

　　银行理财资金为何加速布局REITs？受访机构人士与专家认为
，REITs收益根植于实体资产的运营现金流，其逻辑与股票（依赖企业盈利）或债券（反映利率与信用）有本质不同 ，使其成为填补股债“中间地带 ”的重要工具
，尤其契合理财资金在低利率环境下的配置需求
。同时，公募REITs底层资产相对清晰
、经营现金流稳定、现金分派率较高 ，与理财资金稳健运作的诉求天然契合。

　　首先
，REITs作为高分红资产可填补配置缺口 。平安理财人士将低利率环境下的突围路径概括为三条：通过债券交易策略追求资本利得 、通过海外投资策略寻找高息资产
、创新与另类投资
。REITs正是第三条路径的核心载体。“REITs主要收益来源是分红及资本利得，这类产品强制高比例分红（不低于90%） ，且每年至少分红一次 。
”上述平安理财人士说。

　　今年以来
，中证REITs全收益指数下跌3.66%，中证REITs（收盘）指数下跌6.42% ，二者差值约2.76%，即为REITs分红收益所导致
。

　　其次
，REITs具有股债双性，可优化组合、抵抗波动。其中 ，债性在于REITs每年至少把90%的可分配金额以现金红利分给投资人；股性在于可在二级市场交易
，费用 涨了投资者可卖出赚取资本利得 。这一特性使REITs兼具稳定分红与资本利得双重回报
。此外，REITs与股票 、债券的相关性较低。信银理财人士表示 ，在投资组合中配置部分REITs
，能够分散风险，提升组合抗波动能力 。同时 ，相较实物资产
，公募REITs在交易所挂牌交易，变现更为便捷 ，进一步增强了其作为配置工具的吸引力
。

　　此外
，2026年以来，公募REITs市场持续扩容 ，发行节奏明显加快，底层资产类型日益丰富。对理财公司等机构投资者而言
，这意味着REITs打新正从偶发性机会转变为可反复参与的稳定收益来源 。同时，随着首批中证REITs全收益指数基金发售 ，标准化的指数工具也为理财资金提供了更加便捷的配置通道
。

　　从闭眼打新到精挑细选

　　当前
，公募REITs市场已基本告别全品类普涨期，步入结构性分化与精细化选品的深度耕耘阶段。以首批4只商业不动产REITs为例 ，它们上市以来走势显著分化
，截至7月1日收盘，国泰海通砂之船商业REIT累计上涨17.05% ，中金唯品会商业REIT上涨2.96%
，中信建投首农商业REIT上涨2.12%，而汇添富上海地产商业REIT则为近来 唯一一只跌破发行价的产品 。业内人士表示 ，随着REITs资产类型日益丰富
，个券筛选难度逐步加大，市场波动亦有所加大 ，这对底层资产配置与组合管理提出了更高要求
。

　　REITs的总回报由底层资产经营收益与市场估值波动共同构成，前者是价值基石
，后者为弹性来源。底层资产质量直接决定可供分配现金流的规模与稳定性，核心指标包括出租率
、租金水平及运营效率 ，其表现受宏观经济周期与行业供需格局影响
，具备相对稳健的特征 。

　　市场估值则主要受利率环境与投资者情绪驱动，REITs因具有强制分红属性 ，被市场视为类固收资产
，对利率变化高度敏感，利率下行时配置价值凸显 ，估值易获提振；利率快速上行时
，则面临回调压力。

　　今年上半年，公募REITs二级市场波动加剧 ，当前压力主要源于供给端的集中冲击
，存量资金跨资产分流、技术性止损负反馈等多重因素叠加共振
。上述平安理财人士认为，尽管市场潜在供给压力偏大 ，但在高息资产稀缺 、估值逐步回归理性的大背景下，REITs仍具备较好的配置价值。投资者应排除短期费用 波动的干扰
，聚焦核心资产的长期持有价值，把握稳定高分红所带来的持续回报 ，在市场回调中捕捉机会 。

（文章来源：中国证券报）